Miami em números
O que os dados mostram hoje. Cada número com a fonte — e nenhum deles é promessa de valorização.
US$ 777 mil
Preço mediano pago por brasileiros na pesquisa da Miami Realtors (agosto de 2024 a julho de 2025). 63% compraram apartamento e 51% pagaram à vista.
Fonte: Miami Realtors, 2025.
7%
Dos compradores estrangeiros eram brasileiros, empatados em 3º lugar. 67% deles compraram em Miami-Dade e 73% em área central ou urbana.
Fonte: Miami Realtors, 2025.
US$ 581 mil
Valor típico de um imóvel na cidade de Miami em agosto de 2026, cerca de 1% acima do ano anterior. O índice mistura casas e apartamentos.
−5%
Apartamentos esfriaram, casas na água subiram. Na faixa costeira do continente, a mediana dos apartamentos foi US$ 590 mil, 5% abaixo de um ano antes; a das casas bateu o recorde de US$ 2,29 milhões.
Fonte: Corcoran, 2T 2026.
Para morar, alugar ou temporada?
O objetivo muda o endereço certo. Miami Beach e as outras cidades do condado têm regras próprias. O Rui confirma as regras de cada endereço e de cada prédio antes da oferta.
Morar
Miami tem 464.283 habitantes estimados (abril de 2024) e bairros muito diferentes: Brickell, Downtown e Edgewater, Coconut Grove, Upper East Side. Para famílias: a escola pública Ada Merritt K-8 tem programa bilíngue com trilha em português (confirme vagas com a escola). Fonte: Florida EDR; Wikipedia; Miami-Dade County Public Schools.
Alugar (30 dias ou mais)
Antes de comprar para alugar, leia as regras do condomínio ou da HOA sobre locação e faça a conta com taxa de condomínio, seguro, imposto predial e vacância. Renda de aluguel nunca é garantida: conte com vacância, administração, seguro, HOA e impostos.
Temporada (Airbnb)
Não conte com aluguel por diária sem checar. A prefeitura de Miami diz que casas e duplex nas zonas T3 e T4-R não podem ser usados para temporada. Onde é permitido, são exigidos licença estadual, certificado de uso, alvará (business tax receipt) e aprovação do condomínio ou da HOA — e muitos prédios proíbem estadias curtas. Fonte: City of Miami.
Como um brasileiro compra na Flórida
Mais da metade (52%) dos brasileiros que compraram imóvel na Flórida usou financiamento americano — não é só para quem paga à vista. Fonte: Florida Realtors, Perfil Internacional 2025.
Sem green card, sem SSN
Estrangeiro pode comprar imóvel nos EUA. Para financiar e declarar aluguel, você tira um ITIN (número de contribuinte da Receita americana, formulário W-7) no lugar do SSN.
Entrada de 25% a 40%
Com ITIN é possível financiar. A entrada costuma ficar entre 25% e 40% do valor do imóvel, sujeita à aprovação do banco, que analisa renda e documentos do Brasil.
FIRPTA: na venda, não na compra
Quando um estrangeiro vende, parte do valor bruto da venda (em geral até 15%) fica retida pela Receita americana. Não é um imposto a mais: o que passar do imposto devido pode ser recuperado na declaração. Converse com um contador.
Não dá visto nem green card
Comprar imóvel não gera visto, residência ou green card. Isso é outro programa (EB-5), com investimento muito maior em um negócio que gera empregos.
Os riscos, sem esconder
Quem diz que não tem risco está vendendo ilusão. Antes de decidir por Miami, considere:
- Prédio antigo pode trazer conta extra. A lei de segurança de condomínios exige inspeções em prédios de três andares ou mais e estudo de reservas com reservas financiadas. Há relatos de cobranças extras de US$ 10 mil a mais de US$ 100 mil em prédios antigos. Peça o estudo de reservas, o orçamento e o histórico de cobranças antes da oferta. Fonte: SB 154, 2023; Rimkus; 24-7 Press Release.
- Seguro contra enchente caro. Com a nova forma de cálculo da FEMA, os seguros contra enchente mais caros do sul da Flórida ficam em CEPs de Miami-Dade e Monroe. Quem tem seguro pela Citizens vai precisar de cobertura contra enchente até 2027. Fonte: WLRN; News4JAX.
- Execução hipotecária subindo. A Flórida voltou a ter uma das maiores taxas de execução do país em 2026 — ainda bem abaixo de 2008–2010, mas é um sinal real. Fonte: Florida Politics, 2026.
- Preços podem cair. Imóvel pode valorizar ou desvalorizar. 2006–2012 mostrou isso.
- Câmbio nos dois sentidos. Se o real se valorizar, seu imóvel vale menos em reais.
- Custos fixos altos. Seguro residencial na Flórida está entre os mais caros dos EUA; some imposto predial (property tax), taxa de condomínio (HOA) e manutenção.
- Impostos nos dois países. A Flórida não tem imposto de renda estadual, mas impostos federais dos EUA e do Brasil continuam valendo. Fale com seu contador.
- Liquidez. Imóvel não se vende em um dia. Conte com prazo e custos de venda.
Quem é o Rui
Rui Cunha está no mercado imobiliário da Flórida desde 2003. Começou como corretor de hipotecas, tirou a licença de corretor de imóveis em 2006 e, em 2010, abriu a própria corretora, a Royal Star Corp, em Deerfield Beach — onde é o broker responsável. De lá, atende clientes em toda a Flórida, de Miami e Fort Lauderdale a Orlando e Tampa. Em 2018 também se tornou empreiteiro geral licenciado (Capax Construction). Antes disso, foi executivo da American Express no Brasil e nos Estados Unidos. Por isso entende as duas pontas: o financiamento, a obra, a compra e a venda — e a cabeça de quem está decidindo do Brasil. Atende em português, da primeira conta até a entrega das chaves, com conta honesta e sem papo de vendedor.
Royal Star Corp · 3751 NW 9th Ave, Unit 4 · Deerfield Beach, FL 33064 · royalstarcorp.com
Não somos assessores financeiros, tributários ou de imigração. Para impostos e vistos, indicamos que você consulte um profissional.
Perguntas frequentes sobre Miami
Quanto custa um imóvel em Miami?
O Zillow apontou valor típico de cerca de US$ 581 mil na cidade de Miami em agosto de 2026. Os brasileiros que compraram na região pagaram um preço mediano de US$ 777.400, segundo a Miami Realtors (agosto de 2024 a julho de 2025). Casas à beira-mar custam muito mais.
Posso colocar meu apartamento de Miami no Airbnb?
Só se a prefeitura e o prédio permitirem. Casas e duplex nas zonas T3 e T4-R não podem, e onde é permitido são exigidas várias licenças e a aprovação do condomínio. Muitos prédios proíbem estadias curtas, então leia as regras antes de fazer a oferta.
O que conferir antes de comprar apartamento em Miami?
Peça o estudo de reservas, o orçamento atual, os laudos de inspeção e o histórico de cobranças extras. Prédios de três andares ou mais seguem regras de inspeção e reservas, e quem paga as reformas obrigatórias são os proprietários.
Comprar um imóvel em Miami me dá visto ou green card?
Não. Comprar imóvel não gera visto, residência nem green card. O EB-5 é um programa separado, com investimento muito maior em um negócio que cria empregos. Para imigração, fale com um advogado especializado.
Dá para financiar um imóvel em Miami morando no Brasil, sem Social Security?
Com ITIN é possível financiar. A entrada costuma ficar entre 25% e 40% do valor do imóvel, sempre sujeita à aprovação do banco, que analisa renda e documentos do Brasil.
Mais detalhes, bairros e fontes: guia completo de Miami · Imóvel na Flórida para brasileiros
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