A conta honesta, em 3 dados
O que aconteceu, o que mudou e por que o câmbio importa. Cada número com a fonte.
−44%
A Flórida já quebrou de verdade. Do pico de 2006 até 2012 os preços caíram 44% no estado, e levou cerca de 13 anos para voltar ao preço nominal de 2006.
Fonte: índice de preços FHFA, via American Action Forum; Housing Almanac.
742
O crédito de hoje é outro. A pontuação média de crédito de quem compra casa nos EUA chegou ao recorde de 742 em 2024. O financiamento sem comprovar renda, que inflou 2006, praticamente não existe mais.
Fonte: Pew Research Center, 2026.
4×
O real já caiu forte frente ao dólar em 2002, 2008, 2015 e 2020. Um imóvel na Flórida é um ativo em dólar — uma forma de diversificar, não uma garantia de ganho.
Fonte: histórico BRL/USD, Macrotrends.
Como um brasileiro compra na Flórida
Mais da metade (52%) dos brasileiros que compraram imóvel na Flórida usou financiamento americano — não é só para quem paga à vista. Fonte: Florida Realtors, Perfil Internacional 2025.
Sem green card, sem SSN
Estrangeiro pode comprar imóvel nos EUA. Para financiar e declarar aluguel, você tira um ITIN (número de contribuinte da Receita americana, formulário W-7) no lugar do SSN.
Entrada de 25% a 40%
Com ITIN é possível financiar. A entrada costuma ficar entre 25% e 40% do valor do imóvel, sujeita à aprovação do banco, que analisa renda e documentos do Brasil.
FIRPTA: na venda, não na compra
Quando um estrangeiro vende, parte do valor bruto da venda (em geral até 15%) fica retida pela Receita americana. Não é um imposto a mais: o que passar do imposto devido pode ser recuperado na declaração. Converse com um contador.
Não dá visto nem green card
Comprar imóvel não gera visto, residência ou green card. Isso é outro programa (EB-5), com investimento muito maior em um negócio que gera empregos.
Os riscos, sem esconder
Quem diz que não tem risco está vendendo ilusão. Antes de decidir, considere:
- Execução hipotecária subindo. A Flórida voltou a ter uma das maiores taxas de execução do país em 2026 — ainda bem abaixo de 2008–2010, mas é um sinal real. Fonte: Florida Politics, 2026.
- Preços podem cair. Imóvel pode valorizar ou desvalorizar. 2006–2012 mostrou isso.
- Câmbio nos dois sentidos. Se o real se valorizar, seu imóvel vale menos em reais.
- Custos fixos altos. Seguro residencial na Flórida está entre os mais caros dos EUA; some imposto predial (property tax), taxa de condomínio (HOA) e manutenção.
- Impostos nos dois países. A Flórida não tem imposto de renda estadual, mas impostos federais dos EUA e do Brasil continuam valendo. Fale com seu contador.
- Liquidez. Imóvel não se vende em um dia. Conte com prazo e custos de venda.
Quem é o Rui
Rui Cunha está no mercado imobiliário da Flórida desde 2003. Começou como corretor de hipotecas, tirou a licença de corretor de imóveis em 2006 e, em 2010, abriu a própria corretora, a Royal Star Corp, em Deerfield Beach — onde é o broker responsável. De lá, atende clientes em toda a Flórida, de Miami e Fort Lauderdale a Orlando e Tampa. Em 2018 também se tornou empreiteiro geral licenciado (Capax Construction). Antes disso, foi executivo da American Express no Brasil e nos Estados Unidos. Por isso entende as duas pontas: o financiamento, a obra, a compra e a venda — e a cabeça de quem está decidindo do Brasil. Atende em português, da primeira conta até a entrega das chaves, com conta honesta e sem papo de vendedor.
Royal Star Corp · 3751 NW 9th Ave, Unit 4 · Deerfield Beach, FL 33064 · royalstarcorp.com
Não somos assessores financeiros, tributários ou de imigração. Para impostos e vistos, indicamos que você consulte um profissional.
Perguntas frequentes
Vai ter outro crash na Flórida igual a 2008?
Ninguém pode prometer que não. Em 2006–2012 o estado caiu 44%. Hoje a execução hipotecária está subindo — isso é real. A diferença é o crédito: o financiamento sem comprovar renda que causou 2008 praticamente não existe mais, e a pontuação de crédito média está em recorde. É outro tipo de risco, não ausência de risco.
Preciso de green card ou SSN para comprar?
Não. Estrangeiro compra imóvel nos EUA. Para financiar e declarar aluguel você usa o ITIN no lugar do SSN.
Comprar imóvel me dá visto ou green card?
Não. Comprar imóvel não gera nenhum status migratório. O EB-5 é um programa separado, que exige investimento a partir de US$ 800 mil em um negócio que cria empregos — e não é o assunto desta página.
Posso financiar? Quanto preciso de entrada?
Com ITIN é possível financiar. A entrada costuma ficar entre 25% e 40%, sujeita à aprovação do banco. Exemplo: no preço mediano pago por brasileiros (cerca de US$ 445 mil, Florida Realtors 2025), 25% de entrada dá aproximadamente US$ 111 mil, mais custos de fechamento.
É só pra quem tem muito dinheiro?
Não é só pra milionário, mas também não é barato. Com financiamento, a entrada costuma partir de 25% (sujeita à aprovação do banco). No preço mediano pago por brasileiros, cerca de US$ 445 mil, isso dá uns US$ 111 mil de entrada, mais custos de fechamento. Faça a conta do seu caso com o Rui antes de decidir.
Por que um imóvel em dólar?
Porque o real já caiu forte frente ao dólar em 2002, 2008, 2015 e 2020. Ter parte do patrimônio em um ativo em dólar é uma forma de diversificar — mas o câmbio oscila nos dois sentidos e não há garantia de ganho.
O que é FIRPTA?
É uma retenção na venda do imóvel por estrangeiro: o comprador retém parte do valor bruto (em geral até 15%) e repassa à Receita americana. O que exceder o imposto devido pode ser recuperado. Converse com um contador sobre o seu caso.
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